09 dicas importantes para o inquilino evitar problemas futuros.

Dica 01 – O INQUILINO não deve pagar:

A) para redigir o contrato;

B) taxas de administração e de intermediação (imobiliária ou corretor de imóveis), tais como:

– conferência da idoneidade do locatário e dos seus fiadores, mais conhecida como taxa de análise de ficha; .

– impostos, taxas e seguros complementares para incêndios; .

– obras de ampliação e reforma do imóvel.

Mas se as obrigações acima estão direcionadas em contrato, como responsabilidade do inquilino, vale o que foi acordado entre as partes (proprietário e inquilino).

Dica 02 – O locador/ proprietário ou imobiliária NÃO podem exigir mais de UMA garantia do locatário/ inquilino:

Lei do Inquilinato proíbe a cobrança de duas ou mais modalidades de garantias e somente permite a cobrança de aluguel antecipado quando a locação for por temporada

As garantias são:

A) CAUÇÃO – poderá ser prestada em dinheiro, títulos e ações, bens móveis ou imóveis.

B) FIANÇA – um terceiro assegura que o locatário vai cumprir com as suas obrigações financeiras.

C) SEGURO FIANÇA – o proprietário recebe, por parte da seguradora, o valor dos aluguéis que, por ventura, não sejam pagos pelo inquilino.

D) CESSÃO FIDUCIÁRIA DE QUOTAS DE FUNDOS DE INVESTIMENTOS – é uma garantia real em razão da qual o próprio locatário ou terceiro deverá transferir a titularidade das quotas de determinado fundo de investimento ao locador.

A locação de imóveis urbanos não admite a estipulação de dupla garantia, e a violação dessa regra acarretará a nulidade da segunda garantia pactuada.

Assim se houver a estipulação de duas ou mais garantias, o locatário/inquilino poderá pleitear a configuração de contravenção penal (punível com prisão simples de cinco dias a seis meses) ou multa (de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertido em favor do inquilino).

Dica 03 – RECEBER O IMÓVEL EM BOAS CONDIÇÕES DE USO:

A) Significa dizer que o imóvel tem que estar:

*com as partes hidráulicas e elétricas funcionando;

*vidros e janelas sem riscos ou trincos;

*boas condições dos armários, pisos, itens de decoração, pias, louças e vasos sanitários;

*pintura sem: descascar, mofo ou rachaduras;

*revestimentos sem rachaduras, azulejos faltando ou com ausência de rejunte entre eles.

B) Acompanhar a VISTORIA DO IMÓVEL antes da assinatura do contrato:

* É importante que o inquilino acompanhe a vistoria realizada pelo locador ou imobiliária, verifique todos os itens do imóvel e fotografe todos os ambientes do imóvel. O que não for identificado por foto, pode ser filmado.

C) DICAS:

*Abra e feche todos os chuveiros, torneiras, válvulas e registros em busca de vazamentos.

*Ligue e desligue botões de interruptores e utilize uma tomada para carregar o celular, por exemplo.

*Portas e janelas devem ser verificadas, assim como os armários planejados.

D) Solicitar que seja anexado ao contrato locação:

* LAUDO DE VISTORIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE IMÓVEL – esse documento deve descrever o estado de conservação exato do imóvel, inclusive seus defeitos, dar informações completas sobre a mobília e ressaltar algum aspecto em muito bom estado ou que seja novo.

Este documento deve ter a rubrica (tipo de visto) dos envolvidos em todas as páginas.

* AS FOTOGRAFIAS – são aquelas retiradas no dia da vistoria.

* A FILMAGEM – esta pode ser incluída como link, após armazenar na nuvem.

E) Finalidade do Laudo de Vistoria:

Mesmo que o proprietário ou a imobiliária não aceitem o procedimento como anexo do contrato, o inquilino deve sim fazê-lo, pois pode servir futuramente como:

*argumento para devolução das chaves quando houver recusa por conta de avarias ocasionadas durante a locação;

*prova em uma eventual disputa judicial.

DICA 04 – EXIGIR O RECIBO DE QUITAÇÃO

Solicitar a quitação do alugueis e demais encargos, para resguardar de futuras inconsistências.

Nos comprovantes deve constar, inclusive, a descrição das despesas, assim como o período correspondente para que o locatário tenha comprovação de tudo que foi pago durante seu tempo de utilização do imóvel.

Negar os comprovantes da quitação do aluguel é um ato de infração, que pode ser punido conforme as cláusulas do contrato de locação firmado entre locador e locatário.

DICA 05 – PREFERÊNCIA DE COMPRA CASO O LOCADOR/PROPRIETÁRIO COLOQUE O IMÓVEL A VENDA

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado.

Independentemente do motivo, o proprietário do imóvel pode vendê-lo a qualquer momento, mesmo durante a vigência do Contrato de Locação. Todavia, a Lei do Inquilinato assegura que seja dada ao inquilino a preferência de compra, nas mesmas condições que serão ofertadas ao mercado.

A legislação exige que o locador/proprietário notifique o locatário para exercício do direito de preferência por meio extrajudicial, judicial ou outro qualquer que dê ciência inequívoca. Esta notificação deve conter o valor de venda do imóvel, as formas de pagamento, se o bem está desembaraçado, se existe ônus.

A partir do comunicado, o inquilino tem 30 dias para manifestar se deseja ou não comprar o imóvel.

Caso o locatário não se manifeste, automaticamente ele perde a preferência de compra, que é transferida ao eventual sublocador, se existir. Decorridos mais de 30 dias, o imóvel pode, então, ser vendido a qualquer pessoa.

DICA 06 – Contratos por tempo determinado, o Locador NÃO PODE pedir o imóvel alugado antes do vencimento do contrato.

LEI DO INQUILINATO proíbe expressamente que o LOCADOR retome o imóvel locado antes do término do contrato, nem mesmo para uso próprio, descendente ou ascendente.

Quando o contrato não estipular prazo de duração, tanto o inquilino quanto o locador podem renunciar, bastando informar sua decisão ao locador ou ao locatário com antecedência de 30 dias.

Na falta de comunicação, o inquilino deverá arcar com o valor correspondente a 1 mês de aluguel e encargos da locação.

Mas não se pode ter a falsa ideia de que, existindo prazo no contrato, não poderá o locador/proprietário despejar o locatário em qualquer hipótese. Assim, o locador pode requerer o imóvel antes do fim do contrato de locação, nas seguintes situações:

*por acordo entre as partes;

*por prática de infração legal ou contratual;

*pela falta de pagamento ou demais encargos;

*para realização de reparos urgentes determinados pelo poder público e o locatário não possa permanecer no imóvel ou sendo sua permanência possível, se recuse a consentir os reparos urgentes.

DICA 07 – Indenização por reformas e benfeitorias, se não houver cláusula de renúncia à indenização das benfeitorias e ao direito de retenção.

As benfeitorias necessárias introduzidas no imóvel pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Enquanto que as benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levada pelo locatário/inquilino quando acabar a locação, desde que a sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

A existência de cláusula contratual em que o locatário/inquilino renuncia ao direito de retenção ou indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel, isenta o locador/proprietário de qualquer reembolso.

DICA 08 – Pagamento proporcional de multa em caso de rescisão antecipada de contrato.

A multa em caso de rescisão antecipada de contrato, só poderá cobrada se houver previsão expressa no contrato de locação nesse sentido.

Normalmente, o valor da multa de rescisão corresponde ao equivalente a três meses de aluguel. No entanto este valor e calculado proporcionalmente ao restante do contrato que deveria ser cumprido.

O contrato pode estabelecer valor maior ou menor, porém não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação.

Vale lembrar que a entregar o imóvel antes do prazo, deverá ser notificada ao LOCADOR com a antecedência mínima de 30 dias.

A depender do contrato realizado pode o LOCATÁRIO após 12 meses estar isento de multa, apenas se estiver expressamente no seu contrato.

DICA 09 – ISENÇÃO DA MULTA POR RESCISÃO ANTECIPADA DE CONTRATO.

Quando for transferido por seu empregador (público ou privado) para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, se notificar, por escrito o locador, com prazo de, no mínimo, 30 dias de antecedência e apresentar documento comprobatório de tal transferência na ocasião em que formalizar o aviso prévio de desocupação.

Se o próprio empregado (locatário/inquilino) solicita a mudança, ou troca de emprego, NÃO cabe a liberação da multa.

Outra hipótese de isenção da multa é descumprimento de alguma obrigação por parte do locador, em que o locatário poderá reclamar abatimento no valor do aluguel ou desfazer a locação, sem ter que pagar multa.

Espero que a postagem tenha te ajudado de alguma forma!

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